QUANDO SCATTA IL DIRITTO AL PAGAMENTO PROVVIGIONE ALL'AGENZIA?

Lunedì, 23 Gennaio 2017
Pubblicato in News mondo immobiliare
QUANDO SCATTA IL DIRITTO AL PAGAMENTO PROVVIGIONE ALL'AGENZIA?
L’Agenzia immobiliare ha diritto a ottenere il pagamento della provvigione se il proprio cliente ha firmato il cosiddetto «preliminare del preliminare» ossia una generica lettera di accettazione della proposta di acquisto, così dichiarando di voler procedere al passo successivo, ossia alla firma del compromesso (il cosiddetto «preliminare»). Questo perché, a seguito della sentenza delle Sezioni Unite del 2015, è valido il cosiddetto preliminare del preliminare. Lo ha chiarito la Cassazione con una recente sentenza . La vicenda attiene a una controversia tra un privato e un’agenzia immobiliare. Quest’ultima aveva fatto firmare al proprio cliente una proposta di acquisto di un immobile con cui questi si impegnava a firmare, successivamente, con il venditore, il contratto preliminare vero e proprio (quello che comunemente viene chiamato compromesso). Senonché la compravendita falliva per ragioni non riguardanti l’agenzia, cosicché quest’ultima chiedeva il pagamento della provvigione. Al rifiuto del cliente – secondo il quale, non essendo stato ancora firmato il compromesso, all’agente immobiliare non spettava alcun compenso – iniziava una causa in tribunale. È valido il preliminare del preliminare Il diritto alla provvigione del mediatore scatta già nel momento in cui le parti (venditore e acquirente) vengono messe in relazione tra loro dal mediatore medesimo e che, dopo tale relazione, le stesse si siano impegnate l’una a vendere e l’altra ad acquistare, a prescindere dalla modalità con cui viene formalizzato detto impegno. Dunque, ben può trattarsi di una bozza di accordo firmato davanti all’agenzia immobiliare e redatto dalla stessa, secondo i propri moduli e facsimili. È quello che, appunto, viene chiamato preliminare del preliminare, ossia l’impegno a firmare, in un momento successivo, il compromesso e, dopo di questo, il rogito (ossia il contratto definitivo davanti al notaio). Ai fini del pagamento della provvigione al mediatore non rileva però il fatto che l’affare (la compravendita) non venga poi concluso. Ciò che importa sono solo gli atti preparatori, ossia il contatto che tra le parti è sorto per merito (esclusivo) dell’agenzia immobiliare. Secondo la Cassazione, per “conclusione dell’affare” deve intendersi il compimento di un’operazione di natura economica dalla quale scaturisce un obbligo tra le parti, ossia il compimento di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno. Ebbene, il diritto alla provvigione per l’agenzia sorge nel momento in cui l’affare è concluso o nel momento in cui le parti interessante hanno compiuto un atto tra loro produttivo di effetti obbligatori. Detto ciò, la Cassazione passa a risolvere il problema se il preliminare del preliminare possa considerarsi vincolante per le parti. E la risposta non può che essere positiva, in virtù del principio – che caratterizza il nostro ordinamento – in forza del quale il contenuto dei contratti è rimesso alla libertà delle parti contraenti. Solo queste possono decidere e scegliere ciò che per loro è meglio. Per cui, la firma di un impegno ad acquistare o di un impegno a vendere, fatto con l’agenzia immobiliare, e poi convalidato anche dalla controparte (intenzionata anch’essa a concludere la compravendita della casa) è sufficiente a creare un vincolo giuridico tra venditore e compratore; sicché è da questo momento che scatta il diritto alla provvigione per il mediatore. Il preliminare del preliminare Quando si acquista casa, è pratica ormai generalizzata firmare un primo impegno con cui ci si obbliga, in un momento successivo e una volta che tutti i documenti saranno pronti, ad andare dal notaio a firmare l’atto di compravendita. Tale impegno si chiama preliminare (o compromesso); esso però non trasferisce la proprietà (effetto che può produrre solo l’atto dal notaio), ma obbliga le parti a vendere (l’una) e ad acquistare (l’altra). Tant’è che, nel caso una delle due si renda inadempiente, l’altra può agire in tribunale per chiedere al giudice una sentenza che, sostituendo il contratto vero e proprio, disponga il trasferimento forzoso della proprietà. Il preliminare del preliminare, invece, si colloca in un momento anteriore al compromesso e caratterizza, di solito, le vendite che avvengono tramite agenzia. Quest’ultima – in realtà più per formalizzare, per iscritto, la propria attività di intermediazione e, quindi, procurarsi la prova del proprio diritto alla provvigione – fa firmare un impegno all’interessato all’acquisto con cui gli fa esprimere formale interesse all’appartamento. Il documento viene sottoscritto anche dal venditore, di solito a distanza, senza che i due si siano ancora incontrati. Questo atto non è che la dimostrazione dello svolgimento dell’attività di mediazione posta dall’agenzia e, quindi, il titolo che le dà diritto alla provvigione. Il punto su cui, in passato, la giurisprudenza ha discusso è se il preliminare del preliminare potesse considerarsi un atto avente effetti obbligatori e, ad oggi, la soluzione offerta dalla Cassazione è positiva. Quindi, in sintesi, l’Agenzia immobiliare ha diritto al pagamento del compenso anche se venditore e compratore non hanno firmato né il rogito, né il compromesso, purché almeno abbiano firmato l’impegno scritto predisposto dall’agenzia medesima. articolo letto su: "LA LEGGEPERTUTTI"

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